據邁點(diǎn)發(fā)布《2017-2018年度杭州中高端酒店市場(chǎng)大數據分析報告》顯示，2017年杭州的中高端酒店最為集中的地區以西湖風(fēng)景區及靈隱度假區、西湖湖濱商圈及千島湖景區等地為主，以上地區為杭州傳統的旅游名勝區。城市新區也將吸納更多酒店布局，錢(qián)江新城在杭州酒店集中地區名單中的上榜便是一大佐證。業(yè)內人士認為，一般情況下，大量的城市擴張，會(huì )引起老區域的酒店向新城區轉移，老城區也會(huì )逐步缺少酒店客源而被新城區替代。
通常認為，在中端酒店的擴張中，往往會(huì )大量尋求存量酒店的轉化，例如將經(jīng)濟型酒店升級為中端酒店。然而，在快速發(fā)展、擴張的二線(xiàn)城市中，新增的酒店產(chǎn)業(yè)也不在少數。據介紹，杭州的酒店數量同比去年上半年，在總量上提升很大，提升的來(lái)源不僅是存量，還有新進(jìn)入的酒店產(chǎn)業(yè)。
理想的地段是稀缺資源，讓級差地租發(fā)揮作用。理想地段的一星級酒店房?jì)r(jià)大大超過(guò)非理想地段的二星級，但還是極其浪費稀缺資源。中端酒店布局的一般情況，是一線(xiàn)城市的二類(lèi)地區，二線(xiàn)城市的一類(lèi)地區，三線(xiàn)城市的核心地區。
從這一角度出發(fā)，就杭州中端酒店的布局而言，不難發(fā)現全季酒店在數量和分布上的優(yōu)勢。作為中端酒店下沉時(shí)首當其沖的一批二線(xiàn)城市，“以數量論勝負”的競爭方式在杭州也得到體現。業(yè)內人士表示，數量和酒店的運營(yíng)能力都是關(guān)鍵因素，但在市場(chǎng)爆發(fā)期，量更加重要。市場(chǎng)占有率提高后，會(huì )對市場(chǎng)擁有一定的鎖定期，在此期間，一定程度上會(huì )屏蔽新競爭對手。各品牌跑馬圈地也令新市場(chǎng)的競爭格局加速穩定。據介紹，目前杭州中端酒店市場(chǎng)已基本布局完成，未來(lái)新增的酒店數量將會(huì )偏少。
然而，隨著(zhù)城市的發(fā)展，之前擺在高端酒店面前的問(wèn)題，此刻也降臨到了中端酒店身上。位于杭州站附近的全季酒店杭州四季青凱旋路酒店，門(mén)市價(jià)最低為319元，實(shí)際價(jià)格最低271元起；全季杭州火車(chē)東站酒店門(mén)市價(jià)最低為399元，實(shí)際價(jià)格最低339元起。
據了解，這兩家酒店毗鄰的火車(chē)站中，杭州站是杭州建成最早的火車(chē)站之一，2016年客運量為1004.69萬(wàn)人次；杭州東站則為杭州接駁功能最為齊全的交通樞紐，也是亞洲最大的交通樞紐之一，2016年客運量達到4834.73萬(wàn)人次。通過(guò)對比不難發(fā)現，新交通樞紐的誕生，在分流人流的同時(shí)，也對酒店的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生了潛移默化的影響。
未來(lái)，城市發(fā)展中心轉移也將成為中端酒店發(fā)展的隱患之一，新商圈的形成將帶來(lái)更多優(yōu)質(zhì)的酒店項目，致使原有的酒店項目逐漸失寵，尤其是酒店傳統收益或許面臨下滑的風(fēng)險。
酒店也需要多方位考慮未來(lái)存在的長(cháng)期風(fēng)險和因為城市中心轉移帶來(lái)的酒店經(jīng)營(yíng)下滑問(wèn)題，長(cháng)期風(fēng)險主要包括城市中心轉移導致的酒店有效經(jīng)營(yíng)期轉移；新酒店格局和消費能力的改變；城市人口結構和轉移以及來(lái)自官方政策的變更。
